О порядке применения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, ранее состоящей из двух квартир

Вопрос: Физическое лицо приобрело две квартиры по договорам купли-продажи в 1997 г. На эти квартиры в 1997 г. были получены свидетельства о праве собственности. В 2008 г. в соответствии с требованиями законодательства РФ была оформлена перепланировка. Она заключалась в том, что между этими квартирами был сделан проход, при этом никакие стены не сносились и не передвигались.

Вместо старых двух свидетельств о праве собственности было получено одно новое свидетельство о праве собственности. В 2009 г. эта квартира была продана по договору купли-продажи.Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после которых требуется внесение изменений в технический паспорт. Соответственно переустройство или перепланировка лишь изменяют характеристики квартиры, а не влекут создание нового объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, его отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества при утрате права собственности, в иных случаях, предусмотренных законом. В данной ситуации физическое лицо не теряло права собственности на свое имущество. Смысл имущественного вычета при продаже заключается в том, что он предоставляется в отношении имущества, которым собственник непрерывно владеет три и более года. В данной ситуации гражданин владеет этой собственностью с 1997 г., то есть более трех лет. В каком размере физическому лицу может быть предоставлен имущественный налоговый вычет по НДФЛ? Возникает ли в данном случае налоговая база по НДФЛ и должно ли будет физическое лицо уплатить налог? С какой суммы и по какой ставке физическое лицо должно будет уплатить НДФЛ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 30 июня 2010 г. N 03-04-05/7-367

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Из письма следует, что физическим лицом в 1997 г. были приобретены две квартиры по договорам купли-продажи, которые в 2008 г. были объединены в одну. Вместо двух свидетельств о праве собственности на две квартиры было получено одно свидетельство на квартиру, полученную результате перепланировки двух квартир, которая в 2009 г. была продана.

То есть в результате объединения двух квартир возник новый объект права собственности.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, право собственности на новую квартиру возникло с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В связи с тем что вышеуказанная квартира находилась в собственности физического лица менее трех лет, оно имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Доход, полученный от продажи вышеуказанной квартиры, превышающий 1 000 000 руб., подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, физическое лицо вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, на всю сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН